Как выбрать объект для инвестиции в Болгарии

\
+359 895 700 700
info@timetoinvest.eu
banner
banner
banner
banner
banner
Как выбрать объект для инвестиции в Болгарии

Доходная или инвестиционная недвижимость делится на 3 типа: жилая, коммерческая и особая.

 

 

Жилая недвижимость: привлекательна за счет ряда факторов

  • Развитый рынок аренды недвижимости: в Европе доля арендаторов жилья составляет около 60 % населения.
  • Урегулированная система прав и обязанностей арендаторов и арендодателей, а также развитая система управления недвижимостью. В Европе арендные отношения регулируются регулируются Федеральным законом либо Гражданским кодексом и обеспечивают одинаковую защиту интересов обоих сторон.
  • Стабильность цен на недвижимость: ежегодный рост в европейских странах составляет от 1,5 до 4 %
  • Выгодные условия финансирования: первоначальный взнос покупателя должен составлять не менее 40%. На оставшуюся сумму европейские банки выдают кредит на 10-20 лет под 2,5-3% годовых с возможностью его досрочного погашения без штрафных санкций. В этом случае недвижимость вносится как залог, собственность оформляется сразу, но с обременением, до полного возврата ипотечного кредита.
  • Развитая система управления недвижимостью (во многих странах Европы эта система функционирует и совершенствуется уже на протяжении 60 лет, благодаря чему сформированы законодательные нормы и налажен процессы).
  • Коммунальные платежи: большую их часть оплачивают арендаторы, арендодатель оплачивает лишь таксы управляющей компании (от 15 евро в месяц и выше в зависимости от типа объекта) и возможные дополнительные расходы по техническому обслуживанию здания.
  • Состояние жилого фонда: в Европе на рынке недвижимости есть предложения как в новопостроенных объектах, так и в зданиях старой постройки после капитального ремонта.
  • Четкие обязанности собственника/арендодателя: предоставить арендатору недвижимость, пригодную для жилья; сохранение архитектурного облика и элементов старины в случае владения недвижимости в доме-памятнике архитектуры; оплата муниципальных услуг.

 

 

 

Возможные риски, на которые стоит обратить внимание при выборе объекта:

  • низкий уровень текущего состояния здания, который может привести к необходимости капитального ремонта, а в некоторых случаях - постепенному приостановлению эксплуатации и расселению дома.
  • неуплата арендной платы арендаторами. Данный риск регулируется соответствующими пунктами договора аренды, согласованием порядка оплаты найма, а также возможно страхование этого риска.
  • возможность потери жильцов и необходимости поиска новых арендаторов.

 

 

Коммерческая недвижимость

 

Характеризуется, с одной стороны, высокой рентабельностью и более быстрым сроком окупаемости (8-10 лет), с другой - возможными конъюнктурными колебаниями. Существенная разница состоит и в том, что минимальный размер вложений для инвестиций такого рода (так называемый «порог входа») значительно выше, чем при инвестициях в жилую недвижимость. Еще одно отличие коммерческой от жилой недвижимости заключается в том, что коммерческие объекты уникальны и не имеют большого количества аналогов, по которым можно однозначно оценить как стоимость аренды, так и стоимость самого объекта путем сравнения. При выборе объекта коммерческой недвижимости следует смотреть в перспективу и правильно оценивать местоположение, инфраструктуру и состояние объекта. Коммерческий объект в хорошем техническом состоянии и расположенный на так называемых «первых линиях» – улицах с интенсивным пешеходным и автомобильным движением – будет приносить стабильный и высокий доход. Также рекомендуется анализировать состав арендаторов и возможную получаемую прибыль в долгосрочном периоде. При этом следует моделировать различные ситуации, в том числе учитывать и негативные факторы: увеличение издержек на содержание объекта или смена арендаторов. В целом инвестиции в коммерческую недвижимость считаются менее надежными, чем инвестиции жилую недвижимость, но являются более доходными.

 

 

 

 

Особенности инвестирования в коммерческую недвижимость:

 

1.  Законодательная база

Закон регулирует отношения меду арендатором и арендодателем лишь частично, оставляя сторонам свободу при выборе и формулировке взаимных прав и обязательств. Все оговоренные условия фиксируются в договоре аренды.

2.  Цены на объекты коммерческой недвижимости

Они формируются не только из реальной стоимости объекта, но по большей части основываясь на финансовых показателях объекта. Стоимость объекта выше, если для него заключены длительные договора аренды и он приносит гарантированный высокий доход. Надежными договорами аренды считаются длительные, заключенные на срок от 10 до 15 лет. Однако, рентабельность выше у объектов с неограниченным сроком договора аренды и возможностью относительно быстрого его расторжения (в рамках от нескольких месяцев до 1 года).

3.     Финансирование

Банковское кредитование для покупки объекта коммерческой недвижимости возможно, но не для всех случаев. Как правило, для получения кредита, необходимо наличие долгосрочного договора аренды с известным в рамках страны арендатором.

4.  Коммунальные платежи

Здесь по аналогии с коммерческой недвижимостью основные платежи берет на себя арендатор. Однако, договор аренды может отражать любые другие договоренности между сторонами.

5.  Управление недвижимостью

Управление объектом может осуществлять как арендодатель, так и управляющая компания. Стоимость услуг по управлению недвижимостью составляет, обычно, около 5% от арендной ставки по объекту.

 

 

Возможные риски:

  • В случае цельного объекта по истечении срока аренды арендодатель освобождает полностью объект и арендодатель лишается дохода. Следовательно, перед арендодателем встает вопрос о поиске нового арендатора, а также необходимость оплачивать содержание объекта до его появления.
  • Финансовая несостоятельность арендатора, вследствие чего даже долгосрочные договора аренды теряют силу
  • Поиски новых арендаторов для коммерческих объектов, как правило, отнимают больше времени, чем для объектов жилой недвижимости.

 

Особая недвижимость (отели, дома престарелых, медицинские центры, студенческие общежития и т.д.)

 

Специфика:

 

1.  Как правило, данный тип недвижимости попадает под действие определенных норм, установленных законом для соответствующей сферы (нормы пожарной безопасности, специальные разрешения для ведения отдельных видов деятельности, сертификация и т.д.). Таким образом, собственник берет на себя больше ответственности и несет дополнительные расходы. А несоответствие объекта требуемым нормам ведет к возможному закрытию бизнеса по требованию властей. Поэтому при выборе подобного объекта необходимо тщательно проверить его на соответствие всем установленным законом требованиям.

2.  Коммунальные расходы

В случае особой недвижимости они, как правило, выше, чем для жилой и коммерческой. Связано это со спецификой бизнеса и необходимостью, например: организации соответствующей меблировки и инвентаризации помещений, более частой уборки здания, организации вывоза мусоры и специфических отходов, содержание необходимого для функционирования объекта штата сотрудников и т.д.

3.  Управление объектом

Для управления подобным объектом, как правило, регистрируется соответствующее юридическое лицо, принадлежащее собственнику или арендатору.

4.  Финансирование

Банковское кредитование на такие объекты возможно после предоставления финансовых отчетов или бизнес-плана (в зависимости от стадии разработанности объекта).