Недвижимость в Болгарии

\
+359 895 700 700
info@timetoinvest.eu
banner
banner
banner
banner
banner
Недвижимость в Болгарии

Недвижимость как направление для инвестиций

 

Болгарский рынок недвижимости сейчас находится в стадии предшествующей росту. Цены минимальны вследствие прошедшего кризиса в международной экономике, что делает Болгарию самым дешевым рынком Европы.

 

Бум строительства и недвижимости пришелся на 2000-2008 годы. Цены на недвижимость увеличились на 50% в результате инфляции 2004 года, на 14% - за 2005 год, еще на 10% - за 2006 год, и на 20% за 2007 год. Однако после 2008 года в связи с кризисом произошел спад иностранных инвестиций, цены стали постепенно падать. В 2010-2011 годах цены больше не снижались, оставаясь на предельно низком уровне. Сейчас Болгарская экономика выходит из состояния рецессии и экономический рост постепенно возвращается, поэтому на 2014 год эксперты ожидают первый после кризиса, хоть и минимальный, рост цен на недвижимость в районе 2-3%.

 

С 1 января 2008 г, после вступления в Евросоюз, Болгария приняла ряд ограничений в сфере строительства: теперь строительство в стометровой зоне пляжа запрещено, в 300 м от берега высотность построек не должна превышать трех этажей, в 500-метровой зоне - пяти этажей. Подобные ограничения не могут не сказаться на себестоимости строительства. Кроме того, на цены влияют и природные ограничения: протяженность пляжных подходов в Болгарии всего около 70 км. Еще в советские годы Болгария бросила все силы на освоение пляжей - вложения в коммуникации и сети были весьма серьезными. Поэтому скалистые берега, особенно на северном побережье Болгарии, лишенные инженерной инфраструктуры, на сегодняшний день вряд ли способны привлечь строителей и покупателей. В Болгарии есть прекраснейшие места, которые когда-нибудь будут освоены. Но прокладка сетей туда настолько увеличит стоимость проектов, что строить дешевое жилье будет просто нерентабельно. Соответственно стоимость готовых комплексов будет постепенно возрастать, подтягиваясь под рынок.

 

 

Цены на недвижимость обуслaвливаются комплексом факторов:

 

  • расположение: удаленность от моря (1,2,3 линия или дальше), престиж самого региона или курорта, близость к заповедным зонам, интенсивность застройки в данной местности и т. д.;
  • качество строительства: используемые материалы и соответствие строительных работ нормативам;
  • инфраструктура местности и объекта: какие удобства есть в самом здании (охрана, паркинг, территория, бассейн, оздоровительный центр, детские площадки и т. д.) и какие удобства есть поблизости от него (транспортное сообщение, магазины, медицинские пункты, школы и т. д.).

 

 

 

Виды инвестиций в недвижимость

 

Инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду

 

Механизм состоит из двух этапов: приобретения жилья и последующей сдачи его в аренду. При покупке жилой недвижимости для сдачи следует учитывать ряд факторов, влияющих на ее привлекательность в глазах потенциальных арендаторов: район, удобство планировки, благоустройство жилого дома и района, состояние квартиры и наличие меблировки.

 

Заниматься сдачей квартиры в аренду можно самостоятельно, а можно, прибегнув к помощи специализированной управляющей компании.

 

 

Инвестирование в жилую недвижимость требует учета следующих моментов:

  • Более выгодны “проекты с перспективой”: имеющие необычную архитектуру, удачную реализацию, инфраструктурное обеспечение. Но ценится не только это, а и сама квартира: планировка, вид из окна, расположение на этаже и т.д.
  • Важно вкладывать в объекты с удачно локацией: поблизости об объектов общественной инфраструктуры, в районах с хорошим транспортным сообщением.

 

Инвестирование в строящуюся недвижимость

 

При таком способе можно ожидать достаточно большой доход. Практически реализуется такой вариант следующим образом: покупается (сразу или с рассрочкой) недвижимое имущество, через некоторый срок строительство завершается, цена квартиры повышается, и появляется ощутимая прибыль при перепродаже. 

 

Для гарантированного получения прибыли от вложений нужно отнестись к подбору объекта с достаточной критичностью и вниманием. Прежде всего надо обратить внимание на имидж компании-застройщика: учесть срок ее существования, количество построенных объектов, финансирование проекта и так далее.

 

Выгоднее всего сочетать вышеописанные способы инвестирования в недвижимость: сначала вложить средства в строящийся дом, после окончания – сдавать квартиру внаем, а через несколько лет продать выгодно, в соответствии с рыночными ценами. Такой вариант получил наиболее широкое распространение.

 

 

Инвестирование в коммерческую недвижимость

 

Инвестиции в коммерческую недвижимость привлекательны, прежде всего, возможностью делегирования полномочий в управлении и найма специалистов для полного или частичного управления недвижимым имуществом. Имеется ввиду возможность использования услуг управляющей фирмы, которая будет полностью выполнять все функции содержания недвижимого имущества. Само собой, работу управленцев нужно будет контролировать, но это очень отличается от необходимости выполнять все самостоятельно. К тому же инвестирование в коммерческую недвижимость приносит большие доходы, чем в жилую. Однако, такой вариант инвестиций требует значительных вложений, но предоставляет возможность выбрать объект любого масштаба и любой сферы бизнеса.

 

 

 

 

Покупка земельных участков

 

Разделяют участки в зависимости от предназначения и целей эксплуатации. Инвестиции на короткие сроки, при этом с меньшими расходами и прибылью, выполняются в земли, которые назначаются под частное строительство жилья и размещаются в границах административных территорий. В противовес им, больший срок, расходы и прибыли приносят земли сельскохозяйственного и коммерческого назначения (для строительства коммерческой недвижимости).

 

 

 

Инвестирование в загородную недвижимость

 

Перепродажа загородных коттеджей дает значительную выгоду. Причина – во все возрастающей цене на этот вид недвижимости: жители больших городов и многоквартирных домов стремятся в более спокойные и озелененные пригороды.

 

Здесь доступны такие инструменты инвестирования в недвижимость: приобретение готового дома или приобретение участка земли под постройку. Подобные вложения просто обязаны стать доходными с течением времени. С другой стороны, не каждый коттедж способен стать доходным. Поэтому нужно обязательно учитывать его местоположение, отдаленность от автомагистралей и ближайшего города. К тому же имеет большое значение развитость инфраструктуры и природные объекты. Если рядом есть детсад, школа, магазины, речки, леса или побережье,  то стоимость коттеджа может ощутимо возрасти.

 

 

 

Другие способы инвестиций в недвижимость

 

Инвестирование в парковку. Такая возможность актуальна для больших городов. Стоимость парковки достаточно велика, но они постоянно востребованы.

 

Партнерство в фондах недвижимости. Подразумевается паевое инвестирование в какой-либо фонд, который уже сам решает, каким образом и во что вложить общие средства. Здесь специфичны два момента. Первый – недвижимое имущество не покупается в собственное владение, то есть не оформляется регистрация на свое имя. Второй – инвестированием занимаются профессиональные люди, имеющие базу объектов инвестирования, высокие диверсификационные показатели.

 


 

На сегодняшний день средние цены на недвижимость на различных курортах Болгарии следующие:

 

РЕГИОН

СРЕДНЯЯ ЦЕНА ЗА КВ. М

Золотые пески

1 600 евро/кв. м

Св. Св. Константин и Елена

1 180евро/кв. м

Варна

900 евро/кв. м

Бяла/Обзор

770 евро/кв. м

Св. Влас

1 000 евро/кв. м

Солнечный берег

800 евро/кв. м

Несебр

1130 евро/кв. м ближе к Старому Городу и 7000 евро/кв. м - в новой части города

Поморие

1200 евро/кв. м

Созополь

1180евро/кв. м

 

 

 

Однако достаточно сложно ориентироваться на среднюю цену за квадратный метр по региону, так как объекты обладают различной ликвидностью. Примерные ориентиры по стоимости недвижимости Вы найдете в таблице:

 

 

 

БЮДЖЕТ

АПАРТАМЕНТЫ

ДОМА

До 30 000 евро

Студия 30-40 кв. м: Золотые пески, Св. Св. Константин и Елена, Варна, Бяла, Обзор, Св. Влас, Солнечный берег, Равда, Созополь.

Дом под сносили капитальный ремонт, удаленность от моря более 30 км. Возможно, в центральной Болгарии (экономически не самый благоприятный регион). Неликвидные объекты в менее развитой местности.

До 50 000 евро

Апартамент с 1-й спальней 40-60 кв. м: Варна (жилое здание), Св. Влас, Елените, Солнечный берег, Равда, Обзор, Бяла.

Дом старой постройки, требующий ремонта, удаленностью от моря более 20 км. Местность со слабо развитой инфраструктурой.

Студия 40-60 кв. м в комплексах с улучшенной инфраструктурой, более престижные курорты: Золотые Пески, Несебр, Св. Св. Константи и Елена

До 100 000 евро

Студия 40-60 кв. м в комплексах класса "люкс" на первой линии на лучших курортах с морской панорамой.

Дом в 3-4 км от моря, в пригородах и вильные зонах крупных городов и курортов, в хорошем состоянии. Возможно наличие бассейна и дополнительных удобств на участке. При необходимости - мелкий косметический ремонт. В этом же бюджете можно рассматривать коттеджные поселки и таун-хаусы, что удобнее в содержании.

Апартамент с 1-й спальней 50-70 кв. м, 5-звездочные комплексы на 1 или 2 линии. Курорты: Золотые пески, Св. Св. Константи и Елена, Варна, Бяла, Обзор, Св. Влас, Солнечный берег, Равда, Созополь.

Апартамент с 2-мя спальнями 60-90 кв. м: комплексы на 2-3 линии в городах: Бяла, Обзор, Св. Влас, Солнечный берег, Равда.

До 150 000 евро

Апартамент с 1-й спальней 50-70 кв. м в комплексах класа "люкс" на первой линии с морской панорамой.

Дом поблизости от моря в хорошем состоянии, расширенный участок, от 1 до 3 этажей. Развитая местность (возможно, жилой пригород Варны и Бургаса или вильная зона). Коттеджи в элитных комплексах.

Апартамент с 2-мя спальнями 60-90 кв. м – элитные комплексы на лучших курортах, 1-2 линия

От 150 000 евро

Элитная недвижимость: от студии до апартаментов с 2-3-мя спальнями, а также мезонеты и пентхаусы. На первой линии в самых престижных комплексах болгарского побережья.

Новопостороенные дома. Возможно, в пешей доступности от моря в курортной зоне или таунхаус, не требующий дополнительных вложений.