Строительство в Болгарии

\
+359 895 700 700
info@timetoinvest.eu
banner
banner
banner
banner
banner
Строительство в Болгарии

 

Подготовка и одобрение подробного устройственного плана (ПУП) [2]

 

Компетентные органы

  • Кмет  общины (глава муниципалитета) - когда  проект ПУП  является частью  населенного пункта или поселения в радиусе до трех кварталов, а также для земельных участков вне границ населенных пунктов и поселений;

  • Общинский  совет - когда проект ПУП является  частью населенного пункта или поселения в радиусе более трех кварталов;

  • Областной  управляющий - когда проект  ПУП охватывает  больше, чем один муниципалитет;

  • Министр регионального развития и благоустройства - когда проект  ПУП охватывает  больше, чем одну область, относится к поселениям с национальным значением или предусматривает строительство объекта национального значения.

Процедуры и необходимые  документы

  • Подача заявление на разработку ПУП и получение разрешения компетентного органа;

  • Изготовление задания, содержащего требования относительно территориального охвата, сроки и этапы изготовления.  Задание согласуется с министерством  окружающей среды и воды для оценки необходимости экологической экспертизы;

  • Изготовление проекта ПУП проектировщиком;

  • Опубликование проекта муниципалитетом в Государственном вестнике ("Държавен вестник");

  • Приемка ПУП экспертным советом соответствующего компетентного органа

  • Одобрение проекта соответствующим компетентным органом.

Сроки

  • Заинтересованные лица могут в одномесячный срок после  объявления готового проекта ПУП подать возражения;

  • Приемка ПУП экспертным советом происходит в одномесячный срок после истечения срока для возражений ;

  • Одобрение происходит в 14-дневный/1-месячный срок в зависимости от компетентного органа.

 


[1] Согласно Закону об устройстве территорий

 

[2] Наличие подробного устройственного плана (ПУП), через который конкретизируется устройство и застройка территорий населенных пунктов и прилежащих земель, является предпосылкой для перехода к следующему этапу строительного процесса - инвестиционному проектированию. С помощью ПУП определяется и конкретное предназначение каждого земельного участка. Изготовление ПУП возлагается Кметом (главой муниципалитета), министром  регионального развития и благоустройства или по инициативе заинтересованного лица. Настоящая процедура рассматривает вариант инициативы частного лица (потенциального инвестора).


 

Получение  визы на проектирование [3]

 

Компетентные органы

Главный архитектор  общины или района

Процедуры и необходимые  документы

  • Подача заявления на выдачу визы на проектирование;

  • Прилагаются документы на собственность на земельный участок; право на строительство; ограниченные вещные права; оценка воздействия на окружающую среду  (если необходима в зависимости от вида на строительства) и другие в зависимости от специфики  строительства.

Сроки

14 дней

 


[3] Виза на проектирование - это документ, представляющий  копию действующего подробного устройственного плана и содержит данные о существующих зданиях и постройках на участке под строительство и соседних с ним, с нанесенными линиями застройки и допустимой высотой плотностью и интенсивностью застройки и другими требованиями, если есть таковые.

 



 

Изготовление инвестиционного проекта [4]

 

Компетентные органы

  • Проектировщик;

  • Консультант;

  • Эксплуатационные службы (электроснабжение, водоснабжение и др.);

  • Органы  пожарной безопасности.

Процедуры и необходимые  документы

1)    Заключение договора на проектирование и изготовление инвестиционного проекта  правоспособным проектировщиком;

2)    Заключение договора с консультантом  о проведении оценки соответствия проекта требованиям ПУП, правилам  и нормам застройки;

3)    Производится оценка воздействия проекта на окружающую среду, когда это требуется Законом о защите окружающей среды;

4)    Заключаются предварительные договоры с эксплуатационными службами о присоединении к сетям технической инфраструктуры;

5)    Положительное  решение органов  органов пожарной безопасности (для строительства объектов  первой и второй категории).

Сроки

7 дней

 


 

 [4] Проекты, изготовленные по заданию инвестора, отражающие  инвестиционные намерения по строительству. Порядок изготовления инвестиционного проекта регулируется распоряжениями ЗУТ и Указом № 4 от 21.05.2001 об охвате и содержании инвестиционных проектов (посл. изм. и доп. бр. ДВ. 96 от 04.12.2009 г., в силе с 04.06.2010 г.) министра регионального развития и благоустройства. Инвестиционный проект является основанием для выдачи разрешения на строительство.


 

Согласование и одобрение инвестиционного проекта [5]

 

Компетентные органы

  • Главный архитектор   общины или района;

  • Областной управляющий - для объектов  технической инфраструктуры  с охватом и значением в более чем одной общине;

  • Министр регионального развития и благоустройства - для объектов с охватом и значением для более чем одной области и для объектов с национальным значением;

  • Министр обороны,  министр внутренних дел или председатель  Государственного агентства “Национальная безопасность” (Държавна агенция „Национална сигурност”) в случае специальных объектов, связанных с обороной и безопасностью страны.

Процедуры и необходимые документы

Подача заявления в компетентный орган о получении одобрения инвестиционного проекта ;

2)    Прилагаются документы, различные в зависимости от категории и специфики строительства, а именно:

-    документы, удостоверяющие право   собственности на земельный участок; право на строительство; ограниченные вещные права;

-    виза на проектирование;

-    три копии  инвестиционного проекта;

-    оценка соответствия инвестиционного проекта существенным требованиям к строительным объектам ;

-    положительное решение   органов пожарной и аварийной безопасности;

-    решение по оценке воздействия на окружающую среду для отдельных случаев;

-    предварительные договоры с эксплуатационными службами о присоединении к сетям технической инфраструктуры  и др.

Сроки

7 дней

 


 

[5] Цель процедуры - получение одобрения компетентным административным органом инвестиционного намерения заказчика (инвестора). Процедура может осуществляться одновременно с выдачей разрешения на строительство. За согласование и одобрение инвестиционного проекта платится такса по Закону о государственных таксах и по Закону о местных налогах и таксах.

 


 

Получение разрешения на строительство (в границах  населенных  пунктов)

 

Компетентные органы

  • Главный архитектор  общины или района;

  • Областной управляющий - для объектов  технической инфраструктуры  с охватом и значением в более чем одной общине;

  • Министр регионального развития и благоустройства - для объектов с охватом и значением для более чем одной области и для объектов с национальным значением;

  • Министр обороны,  министр внутренних дел или председатель  Государственного агентства “Национальная безопасность” (Държавна агенция „Национална сигурност”) в случае специальных объектов, связанных с обороной и безопасностью страны.

Процедуры и необходимые  документы

1)    Подача заявления на получение разрешения на строительство;

2)    Прилагаются документы , различные  в зависимости от категории и специфики объекта, а также документы, удостоверяющие право  собственности на земельный участок; право на строительство; ограниченные вещные права; виза на проектирование, одобренный инвестиционный проект, оценка   соответствия  инвестиционного проекта  существенным требованиям к строительству, положительное решение органов пожарной и аварийной безопасности; решение по оценка  воздействия на окружающую среду (для ряда случаев); предварительные договоры с эксплуатационными службами о присоединении к сетям технической инфраструктуры; специальные разрешения по другим законам и тд. ;

3)    Отказ в выдаче разрешения на строительство возможен только по соображениям, связанным с законом.  

Сроки

7 дней

 

 

Акты и Протоколы в строительстве
 

С помощью Актов и Протоколов во время строительства, участники строительства подтверждают соблюдение требований во время строительных работ. Акты и протоколы подготавливаются на основе данных в строительной книге, других документов, необходимых в соответствии с нормативным актом, договоры, связанные с проектированием и выполнением строительных работ, и констатации обязательных проверок, осмотров и измерений на месте. Лица, участвующие в строительстве – подрядчик, строитель, проектант (дизайнер), консультант, физическое лицо осуществляющее технический контроль по части «Строительство», технический руководитель, поставщик и определенные данным постановлением лица, составляют акты и протоколы непосредственно после проведения проверки, осмотра и измерения на месте и только когда достигнуты требования к постройке. 

Условия и порядок составления необходимых актов и протоколов для установления обстоятельств по подготовке, началу и выполнению строительства связаны с необходимым технологическим порядком (укладом), который требуется для осуществления каждой постройки.


Акты и протоколы составляются участниками строительства, а именно:


В начале строительного процесса выдается протокол на открытие строительной площадки и определения линии и уровня строительства.

 

 

Акт 14

Один из самых важных протоколов – это акт на принятие конструкции (Акт 14), который подтверждает достигнутого этапа «Грубая постройка», который означат, что здание или постройка имеет стены и крышу, с той или иной степенью отделки.  Это документ о том, что конструкции здания принята. Выдается при завершении этапа «грубое строительство», составляется между застройщиком, подрядчиком, проектировщиком, техническим руководителем и надзорным органом.  Акт 14 констатирует соответствие конструкции заявленному проекту. После получения Акта 14, строители продолжают работать по проекту, предстоят работы по наружной и внутренней отделке, подведению коммуникаций, благоустройству территории и т.д. Когда все эти стадии закончены, постройка получает следующий документ.

 


 

Акт 15

Акт, устанавливающий годность постройки для последующей приемки. Это документ, который подтверждает, что строительство здания окончено и соответствует заявленному проекту и нормативам.

 

В Акте15 подробно описываются результаты осмотра готового объекта, места строительства и окружающего пространства. В результатах осмотра описываются невыполненные, незаконченные или неправильно выполненные работы, которые должны быть исправлены перед подачей на Акт 16 и срок устранения недостатков, если таковые выявлены.

 

Акт 15, является основанием для дальнейшего получения Акта 16 об установлении пригодности объекта строительства для использования.


 

 


Акт 16

Акт 16   - это протокол, устанавливающий годность постройки для пользования – эксплуатации и проживания в нем. Акт 16 выдается  специальной комиссией, которая назначается «Национальной Дирекцией по Строительному контролю». А весь процесс приемки регламентируется «Постановлением 2» о введении в эксплуатацию построенных объектов в Республике Болгария и о минимальных гарантийных сроках на строительные работы.  Акт 16 выдается постройкам от первой до третьей категории.

 

При строительстве от четвертой до шестой категории выдается разрешение на пользование зданием. Для получения Акта 16 застройщик обязан заключить договора о присоединении объекта к сетям технической инфраструктуры. С момента получения зданием  Акта 16 начинают  действовать  гарантийные сроки на строительство и выполненные работы.

 

 

 

Особенности строительства в Болгарии 

 


Большинство новостроек Болгарии представляют собой кирпично-монолитные конструкции. Основу здания составляет каркас из монолитного железобетона, а стены и перегородки здания возводятся из кирпича. Толщина внутренних стен составляет 15 см  плюс слой машинной шпатлевки. А толщина наружных стен – 25 см плюс еще 5 см слой теплоизоляции пенополистирольными плитами. Сверху на изоляцию крепится арматурная сетка, после чего стены штукатурятся, красятся или отделываются деревом и камнем.


Если крыша здания предусмотрена плоской, то она покрывается битумным или полимерным материалом. Но зачастую, повторяя традиционный болгарский стиль, строители устраивают скатные крыши и покрывают их красной черепицей.

 

Возведение зданий идет довольно быстро. Например, пятиэтажный дом на 20 квартир возводится «под ключ» за 9 – 10 месяцев. На этапе строительства покупатель может внести незначительные  изменения в планировку и подобрать индивидуально отделочные материалы. Строительство в курортных зонах на побережье Болгарии запрещено с 15 мая по 15 октября.

 

Что касается коммуникаций, то стоит отметить, что централизованное горячее водоснабжение есть только в некоторых крупных. В большинстве квартир вопрос подачи горячей воды решается установкой индивидуальных водонагревателей, работающих от электричества, в Болгарии их называют „бойлеры”. Центральное отопление также есть только в крупных городах и преимущественно в муниципальных объектах. Массово же для отопления в квартирах устанавливаются кондиционеры или электрические конвекторы. Например, кондиционер со „Сплит-системой” позволяет отапливать апартамент в зимний период и охлаждать в жаркие летние дни.

 

Согласно Государственным Стандартам Болгарии, в строительстве действуют следующие гарантийные сроки (о них договариваются застройщик и подрядчик, но эти сроки не могут быть ниже установленных ГОСТами):

  • Для всех видов выполненных конструкций зданий и сооружений: 10 лет
  • Для работ по гидро-, тепло- и звукоизоляции: от 3 до 5 лет в зависимости от среды
  • Для всех видов строительных, монтажных, отделочных работ и  для внутренних коммуникаций здания: 5 лет
  • Для установленных в здании машин и механизмов: 5 лет

 

 

Об отделке:
 

Внутренняя отделка квартир бывает двух видов: отделка по „БДС” и отделка „под ключ”. Отделка по БДС характерна для квартир в жилых домах в Варне, Бургасе или Софии. Отделка „под ключ” часто встречается в курортных комплексах на побережье и на горнолыжных курортах.  Рассмотрим подробно, что представляют собой оба вида отделки апартамента:
 



- Отделка по „БДС” – это отделка по Болгарскому Государственному Стандарту. 


По-русски ее принято называть „черновой”. Такая отделка включает в себя штукатурку стен, черновую стяжку пола, подведение холодного водоснабжения (без установки сантехники), установку стеклопакетов и входной двери. Квартиры с отделкой „по БДС” будут нуждаться в соответствующем ремонте и установке сантехники, оборудования и мебели. Обычно такую отделку и последующую меблировку можно заказать у строителя объекта.

 

 

 

 

              

Отделка „под ключ” подразумевает полностью отремонтированные квартиры:

  • Стены покрашены латексной краской;
  • Полы покрыты керамогранитом или ламинатом (иногда комбинируются два материала);
  • Установлены пластиковые окна и межкомнатные двери
  • Ванная комната полностью готова для пользования: монтирована душ-кабина (ванные устанавливаются достаточно редко);  установлена сантехника, смесители;  стены и полы выложены  кафельной плиткой.
  • Устанавливаются розетки, выключатели, светильники.
  • Подводятся  телефонные и телевизионные кабели
  • Может быть установлен домофон

 

Иногда отделка предусматривает и наличие одного или более кондиционеров. Подробнее отделка каждой конкретной  квартиры описывается в предварительном договоре.

 

 

 

Специфика площадеобразования в Болгарии



Общая площадь апартамента  состоит из 2 частей:

  • застроенной площади квартиры (ее также называют „чистой” или „жилой”)
  • процента общих частей здания, который полагается на конкретный апартамент

 

 

Застроенная площадь апартамента - это вся площадь по внешнему  периметру квартиры (включая половину  толщины  стен, жилые комнаты, коридоры, санузлы,  внутренние стены, подсобные помещения и балкон)


Общие части здания - это подъезды, лестничные площадки и пролеты, чердаки, фойе, фасадные стены, коридоры. Все эти площади суммируются и делятся пропорционально. После чего часть, полагающаяся на каждую квартиру, в среднем составляет от 12% до 25% площади квартиры и называется идеальные части от общих частей здания.  


Сложив вместе процент общих частей и застроенную площадь квартиры, мы получим общую площадь, от которой считается стоимость апартамента и, в последствие, такса обслуживания.